О правильной ипотечной программе

Множество споров проходит по поводу какая должна быть государственная программа по ипотеке. Нужно начать с понимания что является государственной функцией и задачей. В данной ситуации у государства есть две основные задачи:

социальная, которая предполагает за счет перераспределения налогов поддерживать социально уязвимые слои населения;

рост благосостояния граждан, которая, в первую очередь, достигается либо за счет роста доходов, либо за счет снижения расходов.

Я считаю что эти две задачи в рамках ипотечных программ и должны поддерживаться, при этом, это должны быть совершенно разные программы по своей сути.

Для СУСН нужно четко определить критерии, точно не должно быть критерия многодетности или статуса семейного положения. Критерий должен быть больше сконцентрирован на доходе на каждого члена семьи и людей с ограниченными возможностями. В расчет дохода нужно принимать не только официальные доходы, но и косвенные. При этом, нельзя строить отдельное жилье для такой категории граждан, они должны быть частью существующих жилых комплексов, так как окружение людей сильно влияет на поведение и привычки. Человек когда попадает в определенную среду, старается под нее подстраиваться. Благоприятная среда для СУСН позволяет им развиваться у улучшаться. Поэтому, мне кажется такая программа должна реализовываться в рамках Отбасы Банка или КЖК. Люди, которые обрели в будущем доходы не должны получать поддержку, поэтому важно чтобы механизм осуществлялся через прямое субсидирование ставок, а не через дешевое финансирование.

Более остро стоит вопрос а какова должна быть программа для выполнения второй задачи. Это очень сложная задача и любая ипотека за счет эмиссии денег ведет только к увеличению стоимости квартир и давлению на курс тенге. Любое государственное стимулирование любой стройки не приводит к устойчивому росту экономики, а приводит к росту цен и давлению на тенге. Фактически, стимулирование спроса жилья не может быть основой для роста ВВП, так как такой эффект носит одноразовый характер и его вклад всегда будет меньше единицы.

Поэтому нужно найти ниши, где стройка будет иметь положительный эффект на экономику. В моем понимании - это сокращение транзакционных издержек для людей и рост производительности труда за счет новой среды и конкуренции. Как это возможно? Возможно за счет развития крупных агломераций и созданием поквартальных целостных районов, где будет имплементировано именно создание ценности. Можно много примеров привести. Например, в Дубаях это отдельные кварталы, или центры, которые абсолютно автономны, в Москве - это Москва сити и так далее.

Создание автономных центров в рамках агломераций позволяет существенно сократить транзакционные издержки как для бизнеса, так и для людей, а концентрация жителей в районах с высокой конкуренцией приводит в целом к росту знаний и навыков, которые создают ценность, так как люди учатся и развиваются в социуме. Условно, человек живя в районном центре навряд ли научится правильно, например, оказывать сервис в ресторане, а работая бок о бок в сетевом ресторане со стандартами, он быстро приобретет навыки, которые позволят ему зарабатывать гораздо больше. И так в любой отрасли. Также, правильные агломерации притягивают к себе туристов и правильные инвестиции. Например, есть микрорайоны в Астане, такие как Зеленый квартал, Хайвил, которые кроме жителей получили и множество микробизнеса для людей и иностранцы, как правило, выбирают именно эти комплексы для жилья.

Теперь про саму ипотеку, в таких районах важно предоставлять ипотеку максимально приближенную к рыночной и с учетом инфляции. Мы не можем сейчас построить кривую доходности для длинных долговых инструментов, но хотя бы нужно использовать исторические значения по инфляции и выводить условную среднюю для данных типов ипотек. Например, средняя инфляция за последние 5-7 лет была в районе 10-12%, тогда ипотека могла бы быть со ставкой в районе 12-14%. Со снижением инфляции снижать и стоимость ипотеки. Ипотека должна предоставляться только для рынка нового жилья и только для жилых комплексов, которые создают квартальную застройку с положительным экономическим эффектом для экономики. Для этого, например, должны быть определенные критерии наличия определенных инфраструктурных вещей, которые делают данный район экономически оправданным (торговый центр, коммерческие помещения, рестораны, ритейлеры, школы, садики, больницы) и так далее. На первоначальном этапе, для предпринимателей в данных районах можно предоставить инструменты поддержки Даму, а если такой район получает аккредитацию КЖК, то ипотеку давать на этапе строительства, чтобы не разрабатывать отдельные программы для самих строителей. Ликвидность на такие вещи нужно брать с рынка за счет выпуска длинных облигаций, а с учетом того, что у рынка сейчас нет понимания по справедливой ставке в тенге, то целесообразно было бы сейчас часть ставки по облигациям субсидировать, либо выпускать валютные обеспеченные облигации и договориться с НБ РК по свопу, вместо программы 7-20-25. Задача не из простых, но решаемая.