По итогам опроса большинство моих читателей волнует тема дешевой ипотеки

Очень актуальная тема, по которой множество споров. Многие приводят в пример Западные страны, что у них ипотека составляет 3-4% годовых, а нас вот она 15-18 %. В этом понимании, конечно, хочется добавить, так у них она в евро или долларах США, а у нас в тенге.

Желание государства предоставить дешевую ипотеку обусловлена целью обеспечения населения жильем. К сожалению, могу только расстроить всех, эффект будет ровно обратный. Ни с макроэкономической, ни с житейской стороны дешевая ипотека не даст решение задачи по обеспечению населения собственным жильем. Это связано с тем, что чем дешевле ипотека, тем будет выше цена на жилье, при этом рост стоимости жилья никак не будет коррелировать с ростом доходов населения. А значит, ежемесячный платеж по ипотеки относительно средней заработной платы не будет падать, что приведет к тому, что даже дешевая ипотека будет доступна только среднему классу. Обычный закон экономики. Ипотека действительно нужна, но рыночная, которая бы развивалась в балансе с общей экономической ситуацией.

В нормальных экономических реалиях спрос на ипотеку и жилье всегда есть следствие роста благосостояния населения, поэтому нужен в первую очередь реальный рост доходов населения.

А в государственном масштабе, государство должно создавать условия для развития рыночной ипотеки, и тогда возникает вопрос, а что для этого нужно сделать?

Множество раз писал, что стоимость ипотеки и ее наполнение обеспечивается следующим:

Создание законодательного ландшафта для взыскания проблемной задолженности. Срок взыскания залогового жилья для Банка на прямую влияет на стоимость риска, которая является частью процентной ставки. У нас, к сожалению, сделали все наоборот. Невозможность взыскания единственного жилья, долгие процедуры взыскания, а потом выселения ведут к тому, что Банки ужесточают скоринги и сокращают предложение. Другими словами, за счет плохих заемщиков страдают хорошие, которые либо не имеют возможности получить ипотеку, либо платят повышенные ставки, так как за счет их и закрываются убытки от таких действий. Но хороших заемщиков в разы больше, чем плохих, просто «кричат» всегда заемщики плохие.

Создание механизмов секьюритизации ипотечных кредитов и их продажу или привлечение под них финансирования. Сейчас этого рынка нет от слова «совсем». При правильном механизме взыскания проблемной задолженности, обеспеченные кредиты, по сути, должны быть высоко рейтингованным финансовым инструментом, который купят не только Пенсионные фонды, страховые организации, но и иностранные институциональные инвесторы. В этом направлении ничего не делается и не делалось, потому что он также связан с пунктом 1. Это позволит привлечь длинное фондирование, которые нужно для ипотеки. Сейчас Банки стараются давать ипотеку на 10 лет, а нужно давать на 25, чтобы сократить ежемесячный платеж. И при правильном построении данного рынка, ставки по нему должны отличаться от коротких облигаций.

Ежемесячный платеж сильно зависит от стоимости самого жилья, чтобы его снизить, нужно сокращать барьеры для строительных компаний и создавать условия для строительства. В этом плане я за развитие больших агломераций и городов. Об этом напишу отдельный пост. Нужно упрощать процедуры предоставления технических условий, утверждения проектов, согласований. Нужно строить инфраструктуру, школы, больницы, детские сады, парки, строить метро и развивать общественный транспорт. Больше строительных компаний приведут к конкуренции и снижению стоимости жилья.

Основную составляющую в ставке по ипотеке занимает безрисковая стоимость фондирования, которая сейчас сильно привязана к базовой ставке, которая в целом коррелирует с инфляцией. Чтобы снизить ставку, нужно побороть инфляцию. Для этого нужно много чего делать, но одно могу сказать, что просто любая ставка ниже рыночной будет стимулировать инфляцию, а значит и рост рыночной ставки. Хотим дешевую ставку, снижаем инфляцию, а не печатаем тенге.

Если коротко, то если хотим дешевую ипотеку, то увеличиваем реальные доходы населения, убираем преграды по взысканию, создаем рынок для фондирования, создаем условия для конкуренции строительных компаний и боремся с инфляцией и тогда будет реально доступное жилье с дешевой ипотекой. Задача сложная и очень долгая, быстрых побед не бывает.